OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延(yán)续(xù)此前几日(rì)的下(xià)跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方(fāng)之一，目前(qián)未(wèi)收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密(mì)切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入(rù)项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个交易(yì)日二级市(shì)场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设(shè)施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报(bào)中已经披露张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率有所河北保定技校排名，保定技校前十名下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格(gé)出现(xiàn)波河北保定技校排名，保定技校前十名动。”一位业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避的原(yuán)因，最近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日场内资(zī)金有所流出(chū)，但是(shì)，不(bù)动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不(bù)会从(cóng)根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值。

　　他(tā)也(yě)同时表示(shì)，目(mù)前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得(dé)到一定(dìng)释放(fàng)，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪(xù)面(miàn)等(děng)多重(zhòng)因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级(jí)市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资(zī)价(jià)值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步(bù)伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没(méi)有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调(diào)至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出(chū)租率下降事(shì)项，一度二(èr)级市场价格出(chū)现回落(luò)。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市(shì)场信心得到了一(yī)定提(tí)振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的(de)扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对张江光大(dà)园项目的信心，预(yù)计签署意向书和合同(tóng)谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户(hù)正常转化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得到(dào)回升。没(méi)想到仅过了不到三(sān)周的(de)时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告(gào)引起(qǐ)了市场(chǎng)各方的(de)广(guǎng)泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息(xī)的第一时间即奔赴(fù)现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和(hé)核实工(gōng)作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视(shì)，据(jù)悉新(xīn)区国资委也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情况，相关负责(zé)人介绍说，目(mù)前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工智能(néng)、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技(jì)术等产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为实(shí)际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个(gè)月(yuè)履约保证金给了(le)我们(men)一(yī)些空间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光(guāng)大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人(rén)有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关(guān)负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正(zhèng)常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大租户(hù)退租正好发(fā)生在市(shì)场(chǎng)活跃度的(de)短期(qī)低(dī)点(diǎn)，目前市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在(zài)看到出(chū)租率下滑(huá)情(qíng)况没有得到及(jí)时修(xiū)复后，张江这(zhè)边也作了(le)一定的(de)资源调配(pèi)和倾斜(xié)，引入了(le)一些(xiē)储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方(fāng)面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以(yǐ)一(yī)千(qiān)平的面积为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也(yě)会有(yǒu)诉(sù)求，也会(huì)根据(jù)自身需(xū)求和预(yù)算挑选区(qū)域(yù)内的河北保定技校排名，保定技校前十名不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产(chǎn)的管理人都变(biàn)成(chéng)了一(yī)家，后续我们在资源共(gòng)享和联合(hé)营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一(yī)些(xiē)其他在开发(fā)的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区产业(yè)空间(jiān)资产上市平台(tái)目标(biāo)的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的(de)一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需要(yào)解决，但是(shì)这和我们在张江(jiāng)科(kē)学城这三(sān)十年建设发(fā)展过程(chéng)中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解(jiě)当前突发(fā)事件(jiàn)的所有负面影响，维(wéi)持(chí)预期和市场的信心。”

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