近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)，通过(guò)观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标(biāo)的时(shí)应了解(jiě)资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来(lái)自基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看，一方(fāng)面(miàn)是公募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(阳光女孩用英语怎么写啊怎么读，阳光女孩用英语怎么写啊翻译yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济(jì)活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除(chú)权操(cāo)作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之上的(de)增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金(jīn)与增值(zhí)两个部(bù)分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和产权类(lèi)两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的(de)收益主要包括每(měi)年的(de)现金分红及资(zī)产增值(zhí)的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润分配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募RE阳光女孩用英语怎么写啊怎么读，阳光女孩用英语怎么写啊翻译ITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资产的价(jià)值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价(jià)格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高的(de)分派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于(yú)剩余(yú)期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的(de)估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的(de)资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点(diǎn)，多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者(阳光女孩用英语怎么写啊怎么读，阳光女孩用英语怎么写啊翻译zhě)存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来(lái)自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测(cè)进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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