第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未(wèi)来房地(dì)产市场会如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断(duàn)站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的(de)城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城镇居民(mín)的(de)居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到当前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存(cún)量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhá威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家i)套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年(nián)末，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就(jiù)会(huì)造成人(rén)口净流入地的(de)住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的(de)流(liú)动(dòng)人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户(hù)均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态(tài)结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了(le)商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差(chà)异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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