万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北(běi)京(jīng)海淀(diàn)的(de)豪宅被全(quán)国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万(wàn)柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们(men)的姿势(shì)都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是(shì)中国信达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去(qù)了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报(bào)道证实了上(shàng)述内(nèi)容(róng)。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是(shì)北京的(de)高端人(rén)士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也(yě)被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的(de)愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民(mín)事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的(de)批(pī)复》，以司(sī)法(fǎ)解释的(de)方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的(de)购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋(wū)交付(fù)请求(qiú)权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去(qù)回(huí)本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东(dōng)行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既(jì)没有很(hěn)大(dà)规模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了(le)，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被(bèi)执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集(jí)团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其(qí)实控(kòng)人(rén)周金辉夫(fū)妇将其(qí)手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质记(jì)录(lù)。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所(suǒ)官网(wǎng)信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同(tóng)成为(wèi)被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其身？

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