导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需(xū)求(qiú)。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性(xìng)需(xū)求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化(huà)时代(dài)下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不(bù)同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一(yī)是(shì)每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们(men)就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致(zhì)测(cè)算得(dé)到中国(guó)存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需(xū)要进一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意(yì)味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国(guó)和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的(de)流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动(dòng)人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活(huó)带来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资金，倾(qīng)向于(yú)中小户(hù)型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)西方的几何学来源于什么的勾股之学，认为西方的几何学来源于什么的勾股之学市能级(jí)之(zhī)间(jiān)差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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