文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发(fā)时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预(yù)售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观(guān)讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客户为(wèi)中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模(mó华大基因有国家背景吗)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实(shí)力才(cái)能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资(zī)金(jīn)等能力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时(shí)需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律(lǜ)师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再(zài)适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑(yí)是对(duì)内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分配，逐步(bù)实行住(zhù)房(fáng)分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了(le)缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指房(fáng)地(dì)产开发(fā)企(qǐ)业将正在(zài)建设(shè)中的(de)房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到(dào)了全部(bù)华大基因有国家背景吗购房款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)稳步发(fā)展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地产行业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据购房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一种资金(jīn)循环(huán)高周转模(mó)式，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一(yī)定(dìng)的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余(yú)房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及(jí)首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发商在房屋(wū)建设(shè)过(guò)程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的(de)验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付(fù)房款前申(shēn)请房贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各(gè)环节(jié)内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对较低(dī)，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机(jī)构签(qiān)订定(dìng)金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明(míng)书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期(qī)房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还(hái)在(zài)正常运转的(de)房企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入(rù)，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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