导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数(shù)据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房(fáng)似乎(hū)意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城(chéng)市(shì)的新增(zēng)住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)当下房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在(zài)不(bù)同能级城市(shì)之(zhī)间，不(bù)同(tóng)区(qū)域(yù)板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对(duì)外披(pī)露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建(jiàn)设行(xíng)业(yè)获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房(fáng)屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算思路、数据(jù)和方法稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字g>

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们(men)需要(yào)进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际(jì)变(biàn)化(huà)比例，从而我们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户(hù)均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的(de)流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民(mín)住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需(xū)求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和(hé)二(èr)居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存(cún)在(zài)困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到(dào)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入(rù)，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带(dài)来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较其他(tā)国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超预期。