近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占(一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米zhàn)可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起(qǐ)波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施(shī)资(zī)产的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基(jī)金募(mù)集材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行(xíng)业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投资(zī)者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的(de)固(gù)定利息回(huí)报，而一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于(yú)投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经(jīng)济(jì)的影响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配金额(é)完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额(é)进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资(zī)人(rén)在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平(píng)的(de)投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资(zī)者长(zhǎng)期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的影(yǐng)响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的增(zēng)值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本(běn)金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的(de)比例(lì)是变(biàn)动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)差异(yì)很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要(yào)来(lái)自项(xiàng)目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)分红(hóng)包括了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本(běn)金的(de)归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权(quán)类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的(de)收益来自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士(shì)还表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上(shàng)一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目(mù)进行调(diào)整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得到的(de)账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资(zī)者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及(jí)次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的(de)运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责(zé)人也称。

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