5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科(kē)A排(pái)在第96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级(jí)市(shì)场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期一家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的年(nián)销售面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的(de)杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗风(fēng)险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不(bù)代(dài)表没有投资(zī)机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而(ér)对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间(jiān)段恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为(wèi)房地(dì)产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度(dù)的收(shōu)入(rù)利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于(yú)信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是(shì)央企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和(hé)现金流(liú)创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思(sī)路(lù)的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观(guān)察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了(le)业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产业(yè)内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过(guò)去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的(de)市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个(gè)房地(dì)产以及其上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的(de)基(jī)本(běn)面不断(duàn)地(dì)凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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