5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却断嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行业的(de嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美)持(chí)股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别(bié)为(wèi)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇(huì)总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于几只房(fáng)地(dì)产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产(chǎn)已经进(jìn)入大(dà)分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射(shè)到二(èr)级市(shì)场投(tóu)资上，配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲线里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时(shí)代(dài)已经过(guò)去，未来行业的(de)需(xū)求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易(yì)出现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样(yàng)的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日(rì)时(shí)的首季(jì)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利(lì)润(rùn)规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上(shàng)看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景下，自(zì)然(rán)也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的(de)地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入(rù)十(shí)大(dà)流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题或者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的(de)净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的优势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流(liú)的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不(bù)过(guò)国投瑞银(yín)基金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售(shòu)份额持(chí)续(xù)提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市(shì)，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的(de)绝大多数城市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等待它(tā)的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美