近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人(rén)对(duì)此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期(qī)则(zé)更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的(de)经营现金流，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过(guò)基金募集(jí)材(cái)料和信息(xī)披露文件，结合3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额持有人(ré3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子n)实(shí)际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息(xī)回(huí)报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波(bō)动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者(zhě)参与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈(chéng)现向(xiàng)股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位基金份(fèn)额(é)的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的(de)信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临极(jí)大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目(mù)每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是(shì)变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的(de)分(fēn)派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较(jiào)低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出(chū)让金等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在(zài)基(jī)础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额(é)与募集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子