近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)应了(le)解资产类型和(hé)分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有(jī)金份(fèn)额交易价格(gé)的(de)变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自(zì)基础设(shè)施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露(lù)文(wén)件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩(jì)，作为(wèi)进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更(gèng)具(jù)参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格波(bō)动(dòng)受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个(gè)部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表示，目(mù)前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二级(jí)市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分(fēn)配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份(fèn)额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自(zì)项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永续经(jīng)营的假设(shè)反(fǎn)映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评(píng)估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现金(jīn)实(shí)质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置(zhì)功(gōng)能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较(jiào)为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的(de)可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称。

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