5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报(bào)统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募(mù)基金一季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业(yè)前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的(de)时代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信(xìn)用风(fēng)险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是(shì)上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房地(dì)产开(kāi)发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服(fú)务(wù)耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗、工程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元(yuá耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗n)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻(jī)身(shēn)前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则(zé)是公司(sī)拿(ná)地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著(zhù)优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的(de)开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等问(wèn)题，市(shì)场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公司(sī)。”星石(shí)投(tóu)资首席研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢(huī)复(fù)但(dàn)仍处于调(diào)整(zhěng)的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确定性的(de)压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及(jí)其上(shàng)下(xià)游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就(jiù)不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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