文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)权益(yì)、有助于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度(dù)？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入(rù)了(le)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点来(lái)了(le)！发(分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例fā)达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房(fáng)款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求新的(de)方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的(de)资(zī)金(jīn)压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例，在(zài)当时(shí)可(kě)谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资(zī)金需放(fàng)入律师(shī)所托管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银(yín)行(xíng)将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的(de)进程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城市化配(pèi)套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设(shè)的通(tōng)知》文件，决(jué)定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成(chéng)契(qì)合中国(guó)内地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初(chū)衷是(shì)为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场(chǎng)商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不(bù)到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业(yè)的发(fā)展。中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金(jīn)额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的(de)上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其(qí)产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金(jīn)融、批(pī)发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存(cún)量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用(yòng)和(hé)购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当(dāng)用于(yú)有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资(zī)金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却(què)被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建设(shè)名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再(zài)由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的(de)工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房(fáng)者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余(yú)房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零(líng)首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可(kě)在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英(yīng)国(guó)预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务(wù)、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检验(yàn)验收后才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社(shè)会(huì)上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发(fā)商向金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定保证机(jī)构或保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及(jí)印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，《发(fā)展商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期(qī)房付款流程做了(le)统(tǒng)一(yī)详细规定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款机(jī)制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行(xíng)的(de)第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问(wèn)题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。

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