导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不(bù)意(yì)味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。<子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思/p>

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不(bù)同品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的(de)房子是(shì)否真的过(guò)剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑(zhù)住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的(de)居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住(zhù)宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存(cún)量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较(jiào)低的县城(chéng)购(gòu)买一套(tào)房。所以说户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在(zài)困(kùn)难(nán)，若按这(zhè)个(gè)标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国(guó)都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)继续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造(zào)时间为(wèi)2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会(huì)进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确(què)指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于(yú)城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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