5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的(de)房地(dì)产行(xíng)业标(biāo)的(de)市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股(gǔ)票(piào)市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现(xiàn)了(le)三年(nián)来的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的(de)投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是(shì)万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城(chéng)市(shì)。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更(gèng)大(dà)的(de)变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺(quē)时(shí)代，而(ér)目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易(yì)出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产(c嗤笑的意思hǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去(qù)了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样(yàng)的(de)认识(shí)转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公司(sī)的主要(yào)产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是(shì)该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约(yuē)54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通(tōng)股股东行嗤笑的意思(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对(duì)应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存(cún)在发(fā)展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结(jié)构性机会(huì)依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的(de)开(kāi)发(fā)资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出(chū)清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度(dù)从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客嗤笑的意思观地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资(zī)力(lì)度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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