“现(xiàn)在(zài)的房(fáng)地产很难(nán)再出现像过去十年的系统性行(xíng)情。”思睿集团(tuán)合伙(huǒ)人(rén)、首席(xí)经济(jì)学家(jiā)洪灏向《红周刊》表示(shì)，房地产行业分(fēn)化的愈加(jiā)明显，让机(jī)构和投资(zī)者的关注(zhù)度从板(bǎn)块向单(dān)个标的转移。上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊》指出(chū)，从行业来看，无论是业绩，还是估(gū)值(zhí)，房地产都(dōu)已经双杀到了(le)最(zuì)底部，而且(qiě)是反复地杀(shā)到了底(dǐ)部(bù)，再往下(xià)的空间已经(jīng)不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘(jué)个(gè)股阿尔法重要参(cān)考

　　那么如何寻找房(fáng)地产个股(gǔ)的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产赛道中进行选择，需要非常(cháng)小心，避免选了(le)半天，标的公司出(chū)现爆雷的情况。除此(cǐ)之(zhī)外(wài)，洪灏指出，需要满足以下三个(gè)基准：有大的国资背景的(de)、杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)的、此前(qián)没有踩过红线的(de)。

　　他还表示，如(rú)果关(guān)注一下今年房地产(chǎn)的开发资金来源，可以发现，其实银行的信贷(dài)倾(qīng)向是不太愿意给房企贷款的，房企的主要(yào)资金来源来(lái)自新盘的销售。但今年新房的销售(shòu)情况相较一般。再关注一下，哪些房企能从(cóng)银(yín)行(xíng)拿到(dào)钱，其实主要还是那些(xiē)有国企背景的房企，民营房企相(xiāng)对比较困难，所(suǒ)以整(zhěng)个(gè)行业出现(xiàn)了(le)一个很明(míng)显的分化，无(wú)论是(shì)在销售，还是融资等(děng)各个(gè)方面都非常明显。现在有国资背景(jǐng)的房(fáng)企在资本市(shì)场表现相对较好，但没有国资背景的民营房企股价大多(duō)表现很一(yī)般(bān)。

　　陈昊(hào)扬则(zé)向(xiàng)《红周刊》表示，在房(fáng)地产行业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻(xún)找最后的(de)赢家”。而具(jù)体到如何(hé)挖掘，我(wǒ)们(men)会特别重视企业的成本优势，更具体一点，就是(shì)它的净(jìng)借贷水平（净(jìng)负(fù)债(zhài)率）是不是(shì)行(xíng)业内的(de)最低水平(píng)；利润(rùn)率是(shì)不是行业内最高的(de)；融资成本是否是行业内(nèi)最低的；建安成本是否也是业内最低(dī)的；这(zhè)些(xiē)都是我们看重的(de)一家(jiā)房企的综(zōng)合成(chéng)本。

　　需要注意的(de)是，能够(gòu)同时满(mǎn)足上述条件(jiàn)的房企(qǐ)并不多。即(jí)便是在国央企(qǐ)中，仍有部分房企出现了“三道红(hóng)线”的“踩线”情况，且有逐渐恶(è)化的趋势。以A股为(wèi)例(lì)，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据(jù)整理(lǐ)发(fā)现，截至2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力(lì)地产、西藏城投、中交(jiāo)地产、中国武(wǔ)夷等国央企“三(sān)道红线”全(quán)踩。

　　除(chú)此之外，城建发展(zhǎn)、京投(tóu)发展、光明地产、云(yún)南(nán)城投、首开股份(fèn)、珠(zhū)江股份(fèn)、城投控股等国(guó)央(yāng)企房企(qǐ)也(yě)踩了(le)“三道(dào)红线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需(xū)警惕(tì)其重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙

　　不难(nán)看出，即便是有着较稳健特色(sè)的国(guó)央企(qǐ)房企，其(qí)财(cái)务指标称得上完(wán)全健康的仍是(shì)少数。而更加值得注(zhù)意的是，在2022年(nián)，不少国企，甚至(zhì)地方国企开始大举扩张。而(ér)这无(wú)疑又进一步考验着国央(yāng)企的(de)资金(jīn)链情况。

　　对房(fáng)企而言(yán)，扩张速度(dù)的(de)张(zhāng)弛(chí)有(yǒu)度尤(yóu)为重要，节(jié)奏(zòu)把握准确(què)，有助(zhù)于房企储备优质“弹(dàn)药”；但过于乐(lè)观的预(yù)判未(wèi)来(lái)市场，以及过于(yú)激进(jìn)的扩张(zhāng)拿地节奏也有可能让房企(qǐ)重蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房(fáng)企进行举例(lì)，它从(cóng)2018年开始到2021年(nián)，连续4年(nián)的净借贷比例都(dōu)维(wéi)持在33％左(zuǒ)右，完全没(méi)有增加杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房企(qǐ)明显感(gǎn)觉到机(jī)会来了(le)，其开(kāi)始在一线(xiàn)城市进行大举拿地，净负(fù)债率(lǜ)也由此前的33％左(zuǒ)右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨(zhǎng)了接(jiē)近(jìn)三分之(zhī)一。与(yǔ)此同时，该房企新购(gòu)入地(dì)块也(yě)实(shí)现了快速的开盘(pán)利用(yòng)率，预计今年会有更多的楼盘入市。像这类(lèi)企业就符合“最后的(de)赢家(jiā)”的(de)特点。一方面，在于它本身储(chǔ)备了很多弹药，去年拿地(dì)超(chāo)1000亿元，且(qiě)其(qí)中一半在一线城市，另外一半也主要集中在强二线和二线城(chéng)市；另一方(fāng)面(miàn)，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同样(yàng)提醒(xǐng)道(dào)，与之相(xiāng)反，有些房企(qǐ)的(de)扩(kuò)张速度让人感觉又回(huí)到了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩(kuò)张的(de)民营企业(yè)的(de)影子。虽然说，见到机会时要出(chū)手，但出手的章法仍要小心(xīn)，如果负债率(lǜ)扩张得太快，但(dàn)未来的两年(nián)市场没有想(xiǎng)象得那么好(hǎo)，可能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一家房(fáng)企的扩张(zhāng)速度是否(fǒu)激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主要(yào)还是看房企的净负债(zhài)率水平，在我看来，这个比例(lì)如果超过(guò)60％，就(jiù)是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红线”对房企(qǐ)的净负债(zhài)率要求不得高于100％要更加(jiā)严(yán)格。陈(chén)昊扬(yáng)解释，当前房地产行业的复苏(sū)速度并(bìng)没有那么快，所以要规避(bì)公司净(jìng)负(fù)债率提高到(dào)一(yī)个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红(hóng)周刊(kān)》对在2022年拿地较积极的房企(qǐ)梳理发现，中交地产、中国金(jīn)茂、华发股份、越秀地产、绿城(chéng)中(zhōng)国(guó)、保利发展等房企(qǐ)2022年净负债率都在60％之上。其(qí)中，中(zhōng)交地(dì)产净(jìng)负债率持(chí)续居(jū)高不下，在2020年至2022年期(qī)间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的(de)是(shì)，华润置地、中国海外发展、万科(kē)A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖(hú)集团等房企在践行较积极的(de)拿地策略的(de)同时(shí)，也(yě)较(jiào)好(hǎo)地控(kòng)制了公(gōng)司的扩张速(sù)度与净负(fù)债率水(shuǐ)平(píng)（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等(děng)个(gè)别(bié)民营(yíng)房(fáng)企

　　或(huò)具备“最后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈(chén)昊(hào)扬指出，实际上，他们是以同一筛选标准来看国央企与(yǔ)民(mín)营(yíng)房企(qǐ)，但在各维度(dù)的实(shí)际(jì)表(biǎo)现上，国央企确实会更胜一筹(chóu)。如国央企(qǐ)的融资(zī)成(chéng)本更低，融资渠(qú)道也更(gèng)顺畅，能够做到想融就(jiù)融(róng)，这样，国央企自然而然就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加(jiā)看好国(guó)央企，但这也并不意味着(zhe)，民(mín)营企业(yè)中就没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发(fā)现，仍(réng)有少数(shù)民营房企(qǐ)同(tóng)样受到(dào)机(jī)构的青睐(lài)。比如，根据2023年(nián)一季报(bào)，滨江集团(tuán)的十(shí)大流通(tōng)股东中新(xīn)进了(le)“中国工(gōng)商银行(xíng)股份(fèn)有限公(gōng)司－景顺长(zhǎng)城中国(guó)回报(bào)灵(líng)活配置混合型证(zhèng)券投资基金”“全国社(shè)保(bǎo)基(jī)金(jīn)一(yī)一(yī)六(liù)组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴(bā)马资产(chǎn)管理有(yǒu)限公司就(jiù)长(zhǎng)期持有滨(bīn)江集团。根(gēn)据一季报(bào)，该资产公(gōng)司的几只产品合计持有滨江集团(tuán)9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的(de)受青睐，和其自身的基(jī)本面(miàn)表现(xiàn)存在一定(dìng)关系。2020年以来的近三年时间，房(fáng)地产(chǎn)市场整(zhěng)体在走“下(xià)坡路”，但作为(wèi)杭州本(běn)土房企的滨江(jiāng)集团仍是表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)强(qiáng)的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团在业绩表现、销售规模(mó)、新增(zēng)土储、股价表现等多(duō)维度都表现(xiàn)了较强的增(zēng)长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣非归(guī)母净利(lì)润(rùn)依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近(jìn)期发布的2023年一(yī)季报，今年(nián)一季度，滨江(jiāng)集团更是(shì)实现了扣非归(guī)母净利润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时(shí)代”仍能保持自(zì)身业绩的(de)持续增长，和(hé)滨江集(jí)团扎根杭州的战略布局关系密切。根据2022年(nián)年(nián)报，滨江集团(tuán)有(yǒu)近七(qī)成(chéng)营收来自杭州地区(qū)，而(ér)在2021年(nián)，杭(háng)州地区的营收比重只占(zhàn)到近(jìn)六(liù)成。近三年(nián)持续(xù)稳居杭(háng)州房企(qǐ)销售排名(míng)第一。

　　与(yǔ)此(cǐ)同时(shí)，滨江(jiāng)集团在杭州(zhōu)的土储补充同(tóng)样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地(dì)金额依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续(xù)稳(wěn)居(jū)杭州的本土第一。

　　而滨江(jiāng)集团在杭州(zhōu)的较突出表现，也让滨江(jiāng)集团的(de)房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团(tuán)的房企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年(nián)前4月，滨江集团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至(zhì)今，滨江集(jí)团股价翻了超一倍(bèi)以上，而(ér)近(jìn)期，滨江集(jí)团更是迎来(lái)多家机构的(de)集中调研。滨江集团发布(bù)公告表示，公(gōng)司于5月10日接受了信达证券、金鹰(yīng)基金、建信养老、新华养老等18家机(jī)构调(diào)研。

　　产业链(liàn)布(bù)局重点移至存量赛(sài)道

　　机构在下游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房地产开发只(zhǐ)是房地产产业链(liàn)上(shàng)的(de)中游环节，其上游主要(yào)为钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤等(děng)材(cái)料供应商，而下游应(yīng)用行业(yè)主要包括(kuò)中介服务、家(jiā)用电器、物业管理(lǐ)、家居用品。综合《红周(zhōu)刊》的采(cǎi)访，房地产开发环节与上游材(cái)料端息息相关，新盘开工不(bù)足(zú)导致(zhì)上游不(bù)被看好，机(jī)构(gòu)寻觅个唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥股阿尔(ěr)法的思(sī)路渐(jiàn)渐移至下(xià)游。“中国房地产(chǎn)行业(yè)在进入存量房时(shí)代，所以对(duì)地产产业链，尤其(qí)是偏(piān)消(xiāo)费属(shǔ)性的家装(zhuāng)家居领域，我们相对看好(hǎo)，因为居民保(bǎo)有的住房规模越来越大，随着时间的增加，内装更新的(de)需求也会越来(lái)越(yuè)多(duō)。美国过去的(de)数(shù)据充分说(shuō)明(míng)了这一(yī)点，在(zài)新房销售见顶之后，家具消费的增(zēng)长却一直都很好。对于地产(chǎn)产(chǎn)业(yè)链，我(wǒ)们相对看好和内(nèi)装相关唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙头年内表现的统计，目前暂居前两位(wèi)的都是(shì)来自家纺(fǎng)赛道(dào)的公(gōng)司，它们分别是富安娜(nà)和(hé)水星家纺，特别是前者在(zài)月线连收七(qī)根阳线的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前(qián)者为例(lì)，富安娜主要从事(shì)纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活类产品的(de)研发、设计、生产及销售，旗下拥(yōng)有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季度报告(gào)显(xiǎn)示(shì)，报告期内，富(fù)安(ān)娜实现营(yíng)业(yè)收入约(yuē)6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不(bù)过实现归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的(de)净利润(rùn)约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的(de)十大流通股股东(dōng)来看，能够发(fā)现该(gāi)股早已成为基金重仓股(gǔ)的天下，彼时包括公募的中欧价值(zhí)发现、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞信灵(líng)动价(jià)值、宝盈新价值(zhí)和私募的明河2016，都在其中出现，占据了(le)半壁江山。需要(yào)强调的是，中欧的两(liǎng)只基(jī)金都(dōu)是价值(zhí)派基金经理曹名(míng)长在管的产品(pǐn)，首季其同(tóng)时重仓的房地产(chǎn)产(chǎn)业链股票还有金地(dì)集(jí)团(tuán)和大亚圣(shèng)象。

　　对比而言(yán)，前几年曾经风光一时的家居板块也因疫情、消费复苏(sū)进程(chéng)缓慢等多因素一度沉寂(jì)，不过(guò)好在困境反(fǎn)转露出曙(shǔ)光，家居板块中年内表现(xiàn)最(zuì)好的是(shì)志(zhì)邦家居(jū)。同一时间段，该(gāi)股年(nián)内上涨已经超过(guò)23％，从业绩来看，无论是营收(shōu)还是归母净(jìng)利润，公司都实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司(sī)的(de)十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现(xiàn)广(guǎng)发基(jī)金经理罗洋慧眼独具，一(yī)季报中他管(guǎn)理的广(guǎng)发策略优(yōu)选和广发安宏回报均增加了(le)持股，而这两只产(chǎn)品也成(chéng)为志邦家居十大(dà)流通股股东中仅有的(de)两只(zhǐ)公募(mù)。有(yǒu)意思的是，他似乎(hū)对于定(dìng)制(zhì)家居类标的(de)情有独钟，在另一家赛道公司金牌橱(chú)柜(guì)中，他管(guǎn)理的(de)全(quán)部三(sān)只产(chǎn)品均登(dēng)榜十大流(liú)通股股东(dōng)，其也(yě)成(chéng)为他的独(dú)门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺外，下游(yóu)的物业股也越来越(yuè)被(bèi)机构所(suǒ)青(qīng)睐，不过这类标的大多在香港上(shàng)市，如何选(xuǎn)择成(chéng)为难(nán)题。对此，前述(shù)上海公募基金(jīn)经理(lǐ)举例分析：“物(wù)业服务不(bù)是一个高毛利(lì)的行业，挣钱很(hěn)辛苦，我(wǒ)选公(gōng)司还是希望挣(zhēng)的是市场化应(yīng)该(gāi)挣的(de)钱，以我曾经买的绿城(chéng)服务为例，它在中高端楼(lóu)盘占比是比较高的(de)，每年到期的合同里提(tí)价(jià)成功率在30％～40％。它能(néng)做(zuò)到滚动的大部分项目到期之后，经(jīng)过两(liǎng)三轮(lún)合同周期还(hái)能做到产品提价。”

　　“行业(yè)里真正能做到产品提(tí)价的公司(sī)很少(shǎo)，因(yīn)为物(wù)业公司很容易一(yī)开始是挣钱的，后(hòu)面因为保安这些(xiē)固定(dìng)人(rén)员成本的年度增(zēng)长(zhǎng)，不(bù)过服务没(méi)有特别好，客户没(méi)有那么(me)满意，能做到提(tí)价(jià)难度是非(fēi)常大(dà)的。但(dàn)是该公司能在业内做(zuò)到(dào)到期之后提价率比较高(gāo)，这跟它的定位和(hé)比较好的服务是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥