万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人被中国信(xìn)达(dá)追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没(méi)你想(xiǎng)象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)北京市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去(qù)，现在还没(méi)资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基(jī)本都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主确实(shí)已(yǐ)经支付价(jià)款并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户(hù)手续的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费(fèi)者权利(lì)保护问题的(de)批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目(mù)的购买房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价(jià)款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去(qù)回本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达申请不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名(míng)度(dù)，但(dàn)却(què)在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神(s蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头hén)秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背(bèi)后的(de)中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安的(de)估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫(hè)集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，上(shàng)述(shù)被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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