导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国(guó)家还(hái)有很(hěn)大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足(zú)流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流(liú)动人(rén)口，流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人(rén)户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来(lái)新户购(gòu)房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(b保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思ù)足，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不(bù)同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过(guò)剩(shèng)，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算(suàn)的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房(fáng)占(zhàn)比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文去除商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的(de)时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进(jìn)一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到了户均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际(jì)流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年(nián)间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的(de)缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生产要(yào)素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增长主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础(chǔ)设(shè)施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)其他国(guó)家依(yī)旧存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系(xì)。随(suí)着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的(de)供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的(de)差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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