文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段的(de)必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过(guò)这(zhè)道关，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于(yú)落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不(bù)少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了！发达(dá)国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)得(dé)政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度(dù)在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资(zī)金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的(de)，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地(dì)产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施现房九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思售(shòu)模式成(chéng)为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化(huà)的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的(de)商(shāng)品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力(lì)，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到(dào)了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从(cóng)约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无(wú)到(dào)有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的(de)工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以来(lái)全国并没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或(huò)者项目(mù)工程总(zǒng)额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资(zī)金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形(xíng)成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资(zī)金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的(de)定金及(jí)首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利益，银行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动机监(jiān)管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可(kě)预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于(yú)购(gòu)房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房(fáng)款的(de)制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等(děng)各个(gè)环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本(běn)二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期(qī)房(fáng)交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金(jīn)进银(yín)行专(zhuān)门(mén)项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付(fù)款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依(yī)照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机(jī)制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合(hé)同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保险公(gōng)司(sī)介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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