万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料(liào)，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)四大哲学流派有哪些 四大哲学流派是什么意思、亲(qīn)戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者权(quán)利(lì)保护(hù)问(wèn)题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)，在(zài)一(yī)审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其(qí)他(tā)房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的(de)万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的四大哲学流派有哪些 四大哲学流派是什么意思树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名(míng)的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦(lún)落(luò)到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到(dào)了(le)体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质(zhì)押(yā)股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出(chū)质记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有得到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)资金压(yā)力，中赫集(jí)团(tuán)和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国(guó)安，目(mù)前(qián)幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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