OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍(réng)未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的(de)重(zhòng)要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的(de)通(tōng)知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国(guó)资委也高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值，投资者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格(gé)小幅低开(kāi)，此后二级市场(chǎng)价格开(kāi)始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看公元1世纪是哪一年到哪一年，公元1世纪是什么年代(kàn)，目前上市的8只(zhǐ)产业(yè)园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同(tóng)程(chéng)度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出(chū)租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今拟扩募的(de)项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原(yuán)因，最近几个(gè)交易日场内资(zī)金有所流(liú)出，但(dàn)是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到(dào)一定释放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士(shì)表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利解决(jué)招商(shāng)，平(píng)稳过(guò)度对经营(yíng)现金流没(méi)有造成大的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期(qī)本身园区类资产(chǎn)就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张润大(dà)厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知(zhī)。同时(shí)，在公(gōng)告中，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二(èr)级市(shì)场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表(biǎo)示了对(duì)张江光大园项目的(de)信心，预(yù)计签(qiān)署意向书和(hé)合(hé)同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又(yòu)迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方(fāng)的(de)广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，据悉新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租(zū)户还是比(bǐ)较丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业客(kè)户，租赁意(yì)向面(miàn)积(jī)超过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转化(huà)为实际租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对(duì)首批(pī)扩募(mù)、对(duì)市场负(fù)责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积(jī)在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域(yù)的张江光大(dà)园项目一季(jì)度末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人有那么(me)多储备租户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释(shì)，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场化(huà)运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和(hé)换租都属于(yú)正常情况，而这次项目(mù)的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看(kàn)到(dào)出租率下(xià)滑情况没(méi)有得到及时修复(fù)后，张江这边也(yě)作(zuò)了一定的(de)资(zī)源(yuán)调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目在(zài)给租(zū)户(hù)的分(fēn)隔(gé)空间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面(miàn)也有(yǒu)一些差(chà)异化，张润(rùn)大厦多(duō)是(shì)两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千(qiān)平的面积(jī)为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也(yě)会(huì)根据自身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资产的管理人(rén)都变成了(le)一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源共享和联(lián)合营(yíng)销方(fāng)面能(néng)更加充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关负(fù)责人表示，张江集(jí)团(tuán)和张(zhāng)江高科目前在(zài)管资(zī)产约五百万(wàn)方，还有一些其(qí)他(tā)在(zài)开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视(sh公元1世纪是哪一年到哪一年，公元1世纪是什么年代ì)张江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和(hé)它未来(lái)的(de)发(fā)展。”相关负(fù)责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募(mù)是(shì)我(wǒ)们实现基金(jīn)扩容的第一步，也(yě)是至关(guān)重要的(de)一步，眼下(xià)我们(men)可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科(kē)学城这三十(shí)年建(jiàn)设发展过程(chéng)中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事(shì)件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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