导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所能满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关(guān)。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据(jù)，我(wǒ)们根据(jù)商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化(huà)必(bì)将体现在不(bù)同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不(bù)足？可惜(xī)由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回(huí)答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新(xīn)闻发(fā)布会(huì)上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量(liàng)商(shāng)业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的(de)居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民(mín)住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们(men)需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：<选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好/strong>

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一(yī)套房的(de)程(chéng)度(dù)，“户户有(yǒu)房”是(shì)否(fǒu)意味着中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一(yī)套(tào)房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口(kǒu)和省际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低(dī)的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给住户的(de)生(shēng)活带(dài)来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修选墓地的最好方位是什么，墓地的哪个方位的最好建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及全(quán)国(guó)人(rén)均(jūn)水平的(de)一(yī)半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)低于(yú)15平方米(mǐ)的(de)家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续(xù)，导致(zhì)户(hù)数会(huì)因户均人(rén)口规模(mó)的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造(zào)时(shí)间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预(yù)期(qī)。