近两(liǎng)年火爆(bào)的(de)创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们(men)也提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了解资(zī)产类型和分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的(de)综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料(liào)和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有(yǒu)人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关(g当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思uān)负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基(jī)金(jīn)年(nián)度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的(de)“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于(yú)投资(zī)债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为(wèi)安”外(wài)，市场对(duì)于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级(jí)市(shì)场价格(gé)走势的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期(qī)，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单(dān)位基(jī)金份额的(de)分红金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分(fēn)红前(qián)后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获(huò)得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增(zēng)值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的(de)比例(lì)是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值面临极(jí)大(dà)不确(què)定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要来自(zì)项(xiàng)目每(měi)年的(de)现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能(néng)产生(shēng)现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思(jiào)长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足(zú)够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额(é)单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个(gè)：一(yī)是(shì)年报中(zhōng)披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)的现金净(jìng)流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投(tóu)资(zī)价(jià)值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑原始权(quán)益人(rén)综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测(cè)进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思)的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人(rén)也称。

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