OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此前(qián)几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继续密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是(shì)全(quán)国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级(jí)市场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易(yì)日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租(zū)率有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发(fā)事(shì)件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本(běn)上(shàng)影响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前随着(zhe)二级市(shì)场价格下跌，风险也得(dé)到一(yī)定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本(běn)面、情(qíng)绪(xù)面等(děng)多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含(hán)收益(yì)率(lǜ)高的产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值，很适(shì)合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行(xíng)董(dǒng)事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金(jīn)流没有造(zào)成大的(de)影响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前期本身园区类(lèi)资产(chǎn)就回调不(bù)少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的(de)重要(yào)承(chéng)租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停止执(zhí)行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级(jí)市场价格出(chū)现回落(luò)。在随后召开的业(yè)绩说明会(huì)中管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进(jìn)行了解释(shì)说(shuō)明(míng)，市场信(xìn)心(xīn)得(dé)到了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项目出(chū)租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三(sān)周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项(xiàng)目的(de)原始权益(yì)人相(xiāng)关(guān)负责(zé)人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第(dì)一时间(jiān)即(jí)奔(bēn)赴现场进行(xíng)了沟通和核(hé)实(shí)工(gōng)作(zuò)，并同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视(shì)，据悉(xī)新区国(guó)资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户还是比(bǐ)较(jiào)丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术(shù)等(děng)产业客(kè)户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空(kōng)间，但(dàn)本(běn)着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责(zé)人(rén)说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那(nà)么(me)多(duō)储备租(zū)户，之前的空(kōng)置(zhì)率为(wèi)何(hé)未(wèi)能(néng)得到(dào)解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解(jiě)释(shì)，张江光大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市(shì)场化(huà)运营为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳(wěn)定，租(zū)户的调租(zū)和(hé)换租都迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看属于正(zhèng)常情况，而这次项目的(de)大租户退租正(zhèng)好发生在市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低(dī)点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情(qíng)况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的(de)资源调配和倾斜(xié)，引入(rù)了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金(jīn)水(shuǐ)平等(děng)方面(miàn)也(yě)有一些差(chà)异(yì)化，张润(rùn)大厦(shà)多是两(liǎng)千多平的大(dà)平(píng)层(céng)，楼的(de)成新度(dù)高一(yī)些，单价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业。租户自身(shēn)也(yě)会有诉求(qiú)，也会(huì)根据(jù)自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资(zī)源共享和联(lián)合营(yíng)销方(fāng)面能(néng)更加充(chōng)分发挥协同效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团(tuán)和张江高科目前(qián)在管资产约(yuē)五(wǔ)百万方，还有一些(xiē)其他在开发(fā)的储备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区产业空间(jiān)资产(chǎn)上(shàng)市平台(tái)目标(biāo)的坚实迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看后盾和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实现基金扩容的第一步，也(yě)是至(zhì)关重要的(de)一(yī)步，眼下(xià)我们可能面(miàn)临(lín)了一些突发情(qíng)况(kuàng)需要解决(jué)，但是这和(hé)我们在张(zhāng)江科学城(chéng)这三十年建设发展过(guò)程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切可能化解(jiě)当(dāng)前突发事(shì)件的所有负面影响，维(wéi)持(chí)预期和市场的信心。”

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