文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划(hu陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译à)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有(yǒu)严(yán)格的(de)监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全(quán)部(bù)房(fáng)款，而(ér)是(shì)根(gēn)据开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本(běn)质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社(shè)会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形(xíng)成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或(huò)者其(qí)他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的(de)经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售(shòu)楼说明(míng)书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的(de)资(zī)金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价(jià)款已经全(quán)部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业(yè)化的(de)进程大于城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的(de)国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进(jìn)一(yī)步(bù)深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发时(shí)间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或(huò)房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实(shí)践过(guò)程(chéng)中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的(de)上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们(men)的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)，当前(qián)的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房(fáng)款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国(guó)并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目工(gōng)程总额陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目(mù)间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相加杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式(shì)支付(fù)，或(huò)按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一(yī)般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期(qī)房由(yóu)政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金(jīn)由(yóu)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全部来(lái)自银(yín)行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度(dù)向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责(zé)沟通期(qī)房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个(gè)环(huán)节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房(fáng)产公证公司(sī)的(de)检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期(qī)房预售资金(jīn)监管极(jí)为严(yán)格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白(bái)，社会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才(cái)可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合(hé)同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入(rù)银行专门的(de)项目资金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银(yín)行(xíng)的(de)第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译