文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么(me)来(lái)的？国(guó)外(wài)什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完(wán)首付款后从(cóng)银(yín)行一(yī)次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部(bù)房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进(jìn)入存量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让(ràng)房地(dì)产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税、人地无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的(de)专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民的(de)储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司，凭(píng)借商业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金(jīn)周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身(shēn)资金(jīn)周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金(jīn)问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在(zài)当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续(xù)需(xū)自(zì)身推动项目(mù)完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地(dì)面(miàn)临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化(huà)配套(tào)问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住(zhù)房市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划(huà)经济(jì)下(xià)的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时(shí)间周期长的(de)两大难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房(fáng无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗)款(kuǎn)的(de)行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事(shì)业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富效(xiào)应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的(de)单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建(jiàn)设(shè)名(míng)义，获得监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调(diào)资金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预(yù)付(fù)款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式(shì)支付(fù)，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护(hù)：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是期(qī)房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平(píng)均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三(sān)方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商(shāng)必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即(jí)可(kě)向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的(de)剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的(de)订金与(yǔ)付(fù)款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户(hù)，账户资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和(hé)人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(sh无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗ì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护(hù)机制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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