近两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分配金(jīn)额(é)比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交易价格(gé)的(de)变化(huà)。基金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集(jí)材料(liào)和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金(jīn)年(nián)度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似于(yú)债(zhài)券派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于(yú)投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面(miàn)，上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调(diào)减金额(é)根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前后(hòu)基(jī)金份额(é)净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的(de)投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要来(lái)自项(xiàng)目每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的(de)二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确(què)。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的(de)情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类(lèi)项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自(zì)底层(céng)资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合(hé)实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研(yán)报(bào)也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来(lái)的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募(mù)集材料(liào)中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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