5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得(dé)增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年(nián学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思)来(lái)的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房(fáng)地(dì)产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特(tè)殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的(de)销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司(sī)就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资(zī)，就(jiù)是强竞(jìng)争力公(gōng)司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实(shí)现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海(hǎi)区(qū)域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大(dà)幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或(huò)者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以下，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然(rán)存(cún)在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的(de)融资成(chéng)本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于(yú)民(mín)营地产公司(sī)也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的(de)盈利(lì)和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的(de)质量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的(de)话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本(běn)保持低(dī)位，其次(cì)是销(xiāo)售份额(é)持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的(de)业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因(yīn)为过(guò)去两三(sān)年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半(bàn)年(nián)民(mín)营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调(diào)整(zhěng)的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过(guò)程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及(jí)上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待(dài)它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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