OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的(de)影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续延续(xù)此前(qián)几日的(de)下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思)光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲(zhé)库科技的事件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息(xī)影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二(èr)级市(shì)场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来(lái)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市(shì)场整体(tǐ)表现(xiàn)上(shàng)看，目前上(shàng)市(shì)的8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园项目(mù)出(chū)租率有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原(yuán)因，最近几个交易日(rì)场内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前随着(zhe)二级(jí)市(shì)场价格下跌，风险也得到一(yī)定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基(jī)本(běn)面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价格是不(bù)是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少产品年内二级(jí)市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率高的(de)产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复(fù)苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度(dù)对(duì)经营现(xiàn)金流没(méi)有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空(kōng)下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募(mù)路(lù)上(shàng)再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下(xià)降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的业(yè)绩说明会中管理人(rén)就相关事(shì)项进行了解释说明，市场信心得(dé)到(dào)了一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开(kāi)的线(xiàn)上和线下(xià)的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项目(mù)的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈(tán)判中的储备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引起了(le)市场各(gè)方的广(guǎng)泛(fàn)关(guān)注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人(rén)坦言，事发突然确(què)实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并同(tóng)步启动了应急(jí)预(yù)案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息(xī)技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要租户(hù)。虽然收了三个月(yuè)履约保(bǎo)证金给了(le)我们一些(xiē)空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积(jī)在(zài)短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一(yī)季(jì)度(dù)末也(yě)有将近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责(zé)人解释，张江光(guāng)大园(yuán)一直以来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户(hù)的调租和换(huàn)租都属于正常情况，而(ér)这次项目的大(dà)租(zū)户退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃度(dù)的短(duǎn)期低点，目前市(shì)场情况已有所好转。在看(kàn)到出租(zū)率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江这(zhè)边(biān)也作了一(yī)定的(de)资源调(diào)配和倾斜(找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思xié)，引入了(le)一些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户(hù)的(de)分隔空间、交付(fù)标准、租(zū)金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千(qiān)多平的大平层，楼的(de)成(chéng)新度(dù)高(gāo)一(yī)些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自身需求(qiú)和预算挑选区(qū)域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩(kuò)募(mù)完(wán)成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的(de)管理人都(dōu)变成了一(yī)家，后(hòu)续(xù)我们在资(zī)源(yuán)共享和联合营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分发(fā)挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述(shù)负责(zé)人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示(shì)，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管(guǎn)资(zī)产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开发的储备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区产(chǎn)业空间资产上市平(píng)台目标的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台(tái)和它未来的发(fā)展。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这次扩(kuò)募是我们(men)实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一(yī)步，也是至关(guān)重要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江(jiāng)科(kē)学城这三(sān)十年建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个(gè)非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有信心排除(chú)万难，尽一(yī)切可能化(huà)解当(dāng)前突发事件(jiàn)的所有负面(miàn)影(yǐng)响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场的(de)信心。”

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