5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募(mù)基金对(duì)房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持(chí)房地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房(fáng)地产(chǎn)板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只房(fáng)地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是(shì)金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获(huò)行(xíng)业贝(bèi)塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房(fáng)短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的(de)上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司(sī)等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期shí)排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时(shí)代(dài)出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他(tā)有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的(de)机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不(bù)断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依(yī)然(rán)存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融(róng)资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营房开(kāi)企业(yè)的资(zī)产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说(shuō)估值的(de)修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具(jù)备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察国企央企在(zài)三个(gè)方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资(zī)力度(dù)较大。投(tóu)资的(de)驱动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企销(xiāo)售(shòu)业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏(hóng)伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照(zhào)自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说(shuō)，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的(de)复(fù)苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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