文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实(shí)中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预(yù)售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来(lái)了！发(fā)达国家一(yī)般(bān)有(yǒu)严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一(yī)次性(xìng)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度(dù)在(zài)完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套(tào)房企债(zhài)务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是(shì)实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大(dà)措施。在当(dāng)前(qián)的情况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房(fáng)的需求(qiú)是相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中国香(xiāng)港地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了(le)自己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了(le)核(hé)心(xīn)的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的(de)监(jiān)管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确(què)保地价(jià)款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等造(zào)假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国(guó)香港要(yào)求律(lǜ)师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的(de)困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内(nèi)房地产市场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化、住房(fáng)供给(gěi)商品化(huà)、社(shè)会化的(de)住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利(lì)分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的(de)两大(dà)难(nán)题，开(kāi)发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付(fù)定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性(xìng)付(fù)清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了(le)全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情)的风险确(què)实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国(guó)内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一(yī)。从(cóng)房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系(xì)列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还(hái)款等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由银行承担(dān)，银(yín)行将面临较(jiào)大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具(jù)体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行(xíng)“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续(xù)还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪(nuó)走的(de)？实(shí)际上，在过(guò)去房地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或(huò)按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护(hù)：房屋(wū)交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情(guǎn)方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的(de)信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全(quán)部(bù)来(lái)自银(yín)行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于(yú)任(rèn)何(hé)原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方(fāng)面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般(bān)分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房设计(jì)了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情>英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除(chú)定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该(gāi)措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最(zuì)多(duō)不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况提供充(chōng)分(fēn)的(de)保障。余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全(quán)权负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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