5月以来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色(sè)，但公(gōng)募(mù)所持房(fáng)地(dì)产(chǎn)公司(sī)市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎(hū)在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板(bǎn)块排(pái)名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资机(jī)会的(de)。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现(xiàxo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的n)了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需xo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的(xū)要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人(rén)均(jūn)住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这(zhè)样的(de)认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实(shí)之举。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日(rì)连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类(lèi)机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上(shàng)银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是(shì)公(gōng)司拿地结(jié)算持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅xo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的(jǐn)20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于(yú)信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性(xìng)机会(huì)依然存(cún)在(zài)，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系(xì)等问(wèn)题，市(shì)场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关(guān)注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头(tóu)部(bù)公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或(huò)许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分(fēn)化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速(sù)的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士(shì)张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复(fù)但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其(qí)实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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