近两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注(zhù)意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集(jí)材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际(jì)获得(dé)的现金(jīn)收益，对(duì)于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资(zī)者的(de)投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分(fēn)红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二(èr)级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减金额(é)根据(jù)单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释金(jīn)运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很大，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基(jī)金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资(zī)者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在(zài)经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分配(pèi)金额的分(fēn)配(pèi)理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本(běn)金(jīn)并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出(chū)让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限(x无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释iàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性(xìng)区(qū)别(bié)。经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生的(de)现金净(jìng)流(liú)量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合(hé)考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人(rén)实力等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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