导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城镇家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不(bù)同(tóng)区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的(de)新闻发(fā)布(bù)会上，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国(guó)居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用(yòng)到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满足因(yīn)人(rén)口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南(nán)京(jīng)工作的流(liú)动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县(xiàn)城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zh故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么ái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭(tíng)户人数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出(chū)支持住宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正向联(lián)系(xì)。随(suí)着(zhe)经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在(zài)统计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。

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