导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不(bù)是人均(jūn)一(yī)间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数(shù)据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都(dōu)是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回答(dá)当(dāng)前的(de)房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来(lái)房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实(shí)际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到(dào)当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测(cè)算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆续(xù)交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产(5k是多少钱，5k是多少钱人民币chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流动(dòng)人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南(nán)京工(gōng)作(zuò)的(de)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(5k是多少钱，5k是多少钱人民币lǎo)旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代(dài)生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室(shì)和(hé)二(èr)居(jū)室(shì)，户型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中一居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地(dì)资(zī)源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方米，不及全(quán)国(guó)人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房5k是多少钱，5k是多少钱人民币。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需(xū)求(qiú)主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发(fā)展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化(huà)不单(dān)局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超(chāo)预期。

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