近两(liǎng)年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金的(de)归还(hái)，在选择(zé)投资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额(é)占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有期(qī)分红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及基金(jīn)份(fèn)额交易(yì)价(jià)格(gé)的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额(é)持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为(wèi)资(zī)产配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不(bù)达预期，一(yī)定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重因素的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金(jīn)份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额(é)净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红前提(tí)是本(běn)金之(zhī)上(shàng)的增值部分(fēn)不同(tóng)，特(一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差(chà)异(yì)很大(dà)，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这(zhè)个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金(jīn)份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年(nián)限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)；可供分(fēn)配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立(lì)的资(zī)产配置(zhì)功(gōng)能，比(bǐ)较适(shì)合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权(quán)类的(de)资(zī)产可以更(gè一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤ng)多关(guān)注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的(de)经营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权(quán)益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与(yǔ)募(mù)集材(cái)料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称。

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