饱受争议(yì)的(de)二手(shǒu)房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门(mén)的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了(le)关于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时客(kè)源(yuán)优势收(shōu)取过(guò)高费用(yòng)、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人信息(xī)等(děng)问题，加重交易(yì)当事人(rén)负担(dān)、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门(mén)从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价(jià)等十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房(fáng)占市(shì)场成交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政策研究中心首席研(yán)究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗交易(yì)，由于二手房交易(yì)成(chéng)本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介(jiè)来完(wán)成(chéng)。但很(hěn)多中介利用信(xìn)息不(bù)对(duì)称等(děng)问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居(jū)民(mín)造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项(xiàng)并未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过(guò)程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关市(shì)场交(jiāo)易行(xíng)为及(jí)其主体(tǐ)进行规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热(rè)点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费(fèi)。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构要合(hé)理降低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)。鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担(dān)经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标准的(de)最早依据是1995年(nián)国家计(jì)委建设部下(xià)发的《关于(yú)房地产中介服务收(shōu)费的(de)通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前(qián)北京市(shì)执行的(de)2014年更新(xīn)后的收费标准，即(jí)根据(jù)这样的规定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅(fú)度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介(jiè)机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费(fèi)用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅需在服(fú)务(wù)过程中对(duì)收费标准进(jìn)行明码标价即可。而(ér)房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)机构在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和收(shōu)费(fèi)标准，不得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪(jì)机构提供的基(jī)本(běn)服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项(xiàng)目(mù)和(hé)收费标准。房(fáng)地产经纪(jì)机构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出(chū)具(jù)收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的(de)房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部门(mén)采取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门(mén)依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费等违反价格和(hé)反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发(fā)文鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是(shì)规范行业，打击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合理范围(wéi)内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲(gāng)领性文件而非(fēi)规(guī)定，未来如(rú)何(hé)具(jù)体认定其中的细则(zé)，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的(de)调整改善、规(guī)范(fàn)化(huà)，有利(lì)于行业(yè)健康发展。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业的专(zhuān)业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二(èr)手房交易过(guò)程(chéng)中(戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时zhōng)，往往会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势(shì)地(dì)位，从(cóng)而(ér)会出现中介费及(jí)税费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁(jià)的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)单边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公司可能会(huì)利用(yòng)其(qí)支配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服(fú)务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再(zài)次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相(xiāng)当于(yú)变(biàn)相推高了房价。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有利于(yú)提(tí)高交(jiāo)易中(zhōng)操(cāo)作的透明(míng)度，也有(yǒu)利(lì)于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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