万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的姿势(shì)都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公(gōng)司不良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一(yī)起中国(guó)信(xìn)达(dá)北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际(jì)上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖(mài)损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如(rú)果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法院关(guān)于(yú)商品(pǐn)房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的(de)批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付(fù)了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推(tuī)出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时(shí)京(jīng)城最贵(guì)的(de)楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次(cì)成(chéng)为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不(bù)履行生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今(jīn)沦落到这个(gè)地(dì)步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷”走红之h2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建工(gōng)、山(shān)东国际(jì)信托、中(zhōng)融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不(bù)仅国(guó)安(ān)的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力(lì)，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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