近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的(de)公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源(yuán)为持(chí)有(yǒu)期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募(mù)REITs的(de)分红主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募(mù)集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策(cè)的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期(qī)投(tóu)资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分配金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式分(fēn)配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的(de)一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的(de)投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)的(de)主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净(jìng)值变化(huà)的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公平4斤是多少克，0.4斤是多少克的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层(céng)资(zī)产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)前提(tí)是(shì)本金之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金(jīn)额(é)误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不(bù)确定(dìng)性，这是(shì)该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于(yú)包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资(zī)产的(de)价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择(zé)产(chǎn)品的(de)二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具(jù)备(bèi)更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限(xiàn)收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下(xià)降(jiàng)是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更新(xīn)改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观(guān)测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的(de)现(xiàn)金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多(duō)关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来(lái)自底层资产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材料(liào)中披露4斤是多少克，0.4斤是多少克预(yù)测进行比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 4斤是多少克，0.4斤是多少克