5月以来(lái)，一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只个(gè)股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元(yuán)的(de)销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行(xíng)业的需求或(huò)将回(huí)落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年(nián)的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及(jí)服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度(dù)复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季(jì)度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估(gū)值的(de)修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企(qǐ)业(yè)自身(shēn)资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的(de)话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续(xù)观察(chá)国企央(yāng)企在(zài)三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份(fèn)额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利(lì)均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此(一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗cǐ)，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市(shì)，投资力(lì)度(dù)较大。投资的(de)驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了(le)杭(háng)州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的(de)去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的(de)短期(qī)反弹外(wài)的(de)一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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