近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和(hé)分红(hóng)的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价(jià)格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素(sù)的(de)综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来(lái)自基础设(shè)施资(zī)产的(de)经营现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行(xíng)业(yè)及市(shì)场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的(de)浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有人(rén)实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础(chǔ)设(shè)施(shī)证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了(le)这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级(jí)市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因(yīn)素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额的(de)分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之(zhī)上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括(kuò)每(měi)年的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要来(lái)自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗，菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值(zhí)，所以(yǐ菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗，菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额(é)的(de)分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗，菠萝蜜不熟剥开后还能再放熟吗(xǔ)经营权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本(běn)金(jīn)，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现(xiàn)金(jīn)实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表的(de)项(xiàng)目进(jìn)行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权(quán)类的(de)资产更(gèng)多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议(yì)投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环(huán)境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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