近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分(fēn)红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经(jīng)营现金流(liú)，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价(jià)格(gé)变化导致(zhì)的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的(de)现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金(jīn)指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投(tóu)资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的(de)投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券相健康码可以扫出个人信息吗，健康码可以扫出个人信息吗对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的(de)二(èr)级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者健康码可以扫出个人信息吗，健康码可以扫出个人信息吗参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券(quàn)回归(guī)的过(guò)程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额(é)进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分红前(qián)后(hòu)基金份(fèn)额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的(de)特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红包(bāo)括利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前(qián)提(tí)是本金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权(quán)类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的(de)现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级(jí)市(shì)场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项(xiàng)目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的(de)假设(shè)反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测(cè)经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多(duō)重因素(sù)来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的(de)短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年(nián)及(jí)次年的可供分配金额(é)预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上(shàng)述负责(zé)人(rén)也称。

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