饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易(yì)中介费问题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门(mén)的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合发(fā)布(bù)了关于(yú)规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利(lì)用(yòng)房(fáng)源客(kè)源优势收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪(jì)服务内(nèi)容(róng)、合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费、严(yán)格实(shí)行明码标(biāo)价等十(shí)方(fāng)面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市(shì)二(èr)手(shǒu)房交易(yì)占比逐(zhú)渐(jiàn)增(zēng)加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信(xìn)息不(bù)对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带(dài)其(qí)中，如(rú)收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费(fè什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级i)、担保(bǎo)费等，对居民(mín)造成额外的(de)负担，而且这(zhè)些服(fú)务事项(xiàng)并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包(bāo)括经(jīng)纪(jì)服务在内的相关市场(chǎng)交易(yì)行为及(jí)其主体进(jìn)行规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房(fáng)地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注最(zuì)多(duō)的一个话(huà)题，便是(shì)房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管(guǎn)的(de)重点，将是(shì)对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服(fú)务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)上(shàng)，两部门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用(yòng)。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服务收费(fèi)标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房地产中介(jiè)服(fú)务收费(fèi)的(de)通知(zhī)》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北(běi)京为(wèi)例(lì)，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样的(de)规定：“少数(shù)特别(bié)复杂(zá)的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易各(gè)方协商(shāng)同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅(fú)度(dù)最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北京(jīn什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级g)2015年取消了(le)房(fáng)地产(chǎn)中介服(fú)务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中(zhōng)介机(jī)构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产中介机(jī)构在实(shí)际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前并未(wèi)明确具(jù)体的中介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价(jià)即(jí)可。而房地产经纪服(fú)务机(jī)构在具(jù)体(tǐ)收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次意见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房地(dì)产经纪(jì)机构应当在经(jīng)营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不(bù)得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪机(jī)构提(tí)供的基(jī)本服务和延伸服务，应当分别(bié)明(míng)确(què)服(fú)务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应(yīng)当向交易当事人出具(jù)收费清单(dān)，列(liè)明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平(píng)均水平(píng)的房地产经纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等(děng)部门采(cǎi)取约谈等(děng)综合措(cuò)施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会同有关(guān)部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门(mén)要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的(de)原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价(jià)，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要(yào)还是规范行业(yè)，打击(jī)收费过高的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上(shàng)经纪服务(wù)费(fèi)用对市(shì)场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于(yú)当前(qián)两部(bù)门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来(lái)如何(hé)具体认定其中的细则，还(hái)需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从(cóng)目前(qián)市场看(kàn)，经纪服(fú)务领域的调(diào)整改什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级善、规范化(huà)，有利(lì)于(yú)行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等都可(kě)能对交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专业性提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该由上下家各(gè)支(zhī)付一(yī)半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的(de)二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易过(guò)程中，往往(wǎng)会(huì)有这样(yàng)的(de)情形(xíng)，因(yīn)部(bù)分购(gòu)房者处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现中介费及税费均由(yóu)购房(fáng)者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约(yuē)定(dìng)俗成’的(de)情况，一些(xiē)房产中介公司将其视(shì)为(wèi)向购(gòu)房者单边收费的行(xíng)为。部(bù)分中介(jiè)公(gōng)司可能(néng)会利用其(qí)支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际(jì)上相当于变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有利(lì)于(yú)提(tí)高交易(yì)中操作的透明(míng)度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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