5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而(ér)映射到(dào)二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也(yě)出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投(tóu)资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具体的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入(rù)统计的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时(shí)间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名前(qián)五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服(fú)务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管(g广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良uǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了(le)知名(míng)机(jī)构在其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀入十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联(lián)袂(mèi)出现的(de)机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开发(fā)资源和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公司也(yě)是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值(zhí)相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化(huà)更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩(jì)的回正，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较(jiào)大(dà)增速的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这些公司(sī)也(yě)是机构(gòu)的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场(chǎng)的去(qù)库(kù)存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的(de)、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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