万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)的(de)处置主体是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有(yǒu)限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露(lù)，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房子抵押(yā)出(chū)去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都(dōu)是(shì)北京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如拉普拉斯分块矩阵公式例题，拉普拉斯分块矩阵公式副对角线(rú)果业主没有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部(bù)价(jià)款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只支(zhī)付了(le)部分价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民(mín)知名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市(shì)场，无论(lùn)是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(拉普拉斯分块矩阵公式例题，拉普拉斯分块矩阵公式副对角线bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树(shù)、北(běi)平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句(jù拉普拉斯分块矩阵公式例题，拉普拉斯分块矩阵公式副对角线)顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光(guāng)环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就在(zài)于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿(ná)下北(běi)京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫(hè)的经(jīng)营状况却持(chí)续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法律文书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)，又如何能独善其身？

未经允许不得转载：绿茶通用站群 拉普拉斯分块矩阵公式例题，拉普拉斯分块矩阵公式副对角线