导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)调(diào)查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关。中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明(míng)显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不(bù)足(zú)，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房(fáng)挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套数(shù)，回答当(dāng)前的(de)房子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完(wán)全(quán)反映(yìng)出(chū)城镇居(jū)民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一(yī)是(shì)每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　寓言故事有哪些三年级下册课外，外国寓言故事有哪些三年级下册ong>城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确(què)统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步(bù)推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房占比近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去除商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租(zū)房(fáng)与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套(tào)住(zhù)宅。

　　寓言故事有哪些三年级下册课外，外国寓言故事有哪些三年级下册 alt="中国户均(jūn)几套房？| 民生·周(zhōu)君(jūn)芝团(tuán)队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161807615.png">

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不(bù)意(yì)味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入(rù)地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年(nián)龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带(dài)来了(le)很(hěn)大的(de)不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产(chǎn)还(hái)会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会(huì)议明确指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预(yù)期。

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