文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房(fáng)者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是(shì)房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个(gè)技术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实(shí)，当前世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进(jìn)度在(zài)完(wán)全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不(bù)再把(bǎ)烂尾(wěi)风险(x浙f车牌号是哪个城市 浙J车牌号是哪个城市iǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的(de)储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有(yǒu)限公司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力(lì)，加速(sù)了(le)房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了(le)核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商(shāng)在(zài)预售前，浙f车牌号是哪个城市 浙J车牌号是哪个城市确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还(hái)要(yào)证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度(dù)不再适用(yòng)于(yú)当时的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房(fáng)分配货币化(huà)、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社(shè)会(huì)化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福(fú)利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的行为。区(qū)别于(yú)中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城(chéng)镇化(huà)发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需(xū)求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市(shì)值的(de)比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本(běn)市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独(dú)立的(de)合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波(bō)动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的(de)工(gōng)程建设，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目(mù)的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工(gōng)程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付(fù)的(de)房(fáng)款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程中的(de)资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易(yì)中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而(ér)超(chāo)出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给严(yán)重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白(bái)，社会(huì)上“一房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户(hù)，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭(jiē)贷(dài)款机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保护(hù)购房者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。

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