OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续(xù)延(yán)续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表示，近期(qī)已(yǐ)同步(bù)启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司(sī)哲(zhé)库科技(jì)的(de)事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口(kǒu)产业(yè)园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内人(rén)士(shì)分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在(zài)上(shàng)述人(rén)士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场(chǎng)内资金有所流(liú)出(chū)，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价(jià)值(zhí)。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随(suí)着(zhe)二级(jí)市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花(shì)价格(gé)涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价(jià)格是(shì)不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位业内人士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市场跌(diē)幅较(jiào)大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品(pǐn)具备一(yī)定的(de)投资(zī)价(jià)值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行董事(shì)高(gāo)如星对(duì)此表(biǎo)示(shì)，若张(zhāng)江园区(qū)最终能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调(diào)至得这(zhè)么急(jí)、这么(me)深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回(huí)调(diào)不(bù)少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园(yuán)项目出租(zū)率下降事(shì)项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事(shì)项进行了解释说明(míng)，市场信(xìn)心得到了(le)一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召(zhào)开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的(de)储备租户正常(cháng)转化(huà)后，项目(mù)出(chū)租率将得到回升(shēng)。没想到(dào)仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技(jì)消(xiāo)息的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步(bù)启动了(le)应急预(yù)案，排摸(mō)储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍(shào)说，目前储备租户还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过签署租赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要(yào)租户(hù)。虽(suī)然收了三个月履约保证(zhèng)金(jīn)给(gěi)了我们(men)一些空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负(fù)责(zé)的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也(yě)有(yǒu)将(jiāng)近30％的(de)空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大(dà)园(yuán)一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户(hù)的(de)调租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租(zū)户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得到及时修(xiū)复后(hòu)，张江这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入(rù)了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的(de)大(dà)平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园单(dān)层(céng)以一千平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独(dú)栋形态的物业(yè)。租(zū)户自身也(yě)会有(yǒu)诉求，也(yě)会(huì)根据自身需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人都变(biàn)成了一(yī)家，后续我们(men)在资源共(gòng)享(xiǎng)和联合营销方面(miàn)能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在(zài)开发(fā)的储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市(shì)平台目标(biāo)的坚实后(hòu)盾(dùn)和储备资源。“我们(men)非(fēi)常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未来的(de)发(fā)展。”相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表示，“这次(cì)扩(kuò)募是我们实现基金扩容的(de)第一步(bù)，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下我们(men)可(kě)能面(miàn)临了(le)一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这(zhè)三十年建设发展过(guò)程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除万(wàn)难，尽一切(qiè)可(kě)能(néng)化解当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信心(xīn)。”

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