近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的(de)时应了(le)解资产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源(yuán)为持有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以及(jí)基金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可(kě)分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获(huò)取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益性，在(zài)有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走(zǒu)势(shì)的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年(nián)报(bào)，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的(de)影响(xiǎng)，投资(zī)收(shōu)益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归的过(guò)程；另当兵后微信会受影响吗，当兵的不能玩微信吗一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在(zài)基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同(tóng)时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期(qī)间(jiān)的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临(lín)极大(dà)不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括(kuò)每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包(bāo)含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的(de)分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的当兵后微信会受影响吗，当兵的不能玩微信吗收益(yì)来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再(zài)加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资(zī)者(zhě)可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也(yě)表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投资(zī)价(jià)值体(tǐ)现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收(shōu)益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配收益主(zhǔ)要来(lái)自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权(quán)益(yì)人综(zōng)合(hé)实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预(yù)测(cè)。投资者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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